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　　清水塘片区是“一五”、“二五”时期国家在我市重点布局建设的老工业基地，为国家、省、市的发展作出了不可磨灭的历史贡献。60多年过去，片区内老旧社区多，绝大多数住户住房条件差，户均面积狭小，且基础设施落后，安全隐患突出。市委、市政府高度重视，多次调研，继去年启动南岳岭、上月塘片区棚改项目房屋征收工作后，今年重点启动了清水塘片区棚改。
　　棚改征收，意味着居住在这里的人们即将告别原有的住所，他们最关心的是自己的利益能否被保障。日前，市房产管理局局长刘希山就清水塘片区房屋征收政策、程序，以及市民最关注的一些问题进行解读。
　　清水塘片区棚改项目的实施背景是什么？其与国有土地上房屋征收有什么关系？
　　刘希山：清水塘老工业区集中了全国各城市老工业区的种种问题，作为全市乃至全省的大事，清水塘老工业区搬迁改造受到高度关注，目前清水塘老工业区已经关停搬迁企业近百家。随着搬迁改造任务的推进，该片区的棚户区改造也在加紧实施。
　　棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，党中央、国务院高度重视。2013年，国务院下发了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），2014年，国务院办公厅下发了《关于进一步加强棚改的通知》（国办发〔2014〕36号）。市委、市政府坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程并大规模推进实施，全市困难群众的住房条件已得到或正在得到改善。
　　棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。棚改有两种模式，一种是搬迁改造，即征收棚改区域内的房屋，对其予以安置；第二种是改扩建，即对棚改区域内的房屋进行翻新改造。清水塘片区因棚户区范围广、规模大、基础设施特别落后、房屋特别老旧，只适合搬迁改造。目前，为有效地解决被征收户安置问题，我市率先实施的国有土地上房屋征收以货币补偿为主的办法，取得了较好的效果。
　　目前，国有土地上房屋征收的法规和政策依据是什么？
　　刘希山：只有依法征收才能确保阳光征收、和谐征收。国有土地上房屋征收的法规和政策依据主要有：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《湖南省实施办法》（省政府令第268号）、《株洲市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（株政发[2011]12号）、《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》（株政发[2010]38号）、《关于进一步做好城区国有土地上房屋征收工作的通知》（株政办函[2015]15号）。
　　被征收人最关心的是自己的房屋被征收后能拿到多少补偿，补偿费是如何组成的？
　　刘希山：住宅房屋被征收人选择一次性货币补偿的，其补偿项目分为三个部分。一是房屋补偿款即被征收房屋价值：房屋证载面积×评估单价；二是各种奖励：（1）按期搬迁奖励：房屋证载面积×评估单价×5%；（2）提前搬迁奖励：在规定期限内分别有220元/㎡、110元/㎡、50元/㎡的奖励；（3）奖励性补贴：房屋证载面积×评估单价×30%；三是其他补偿：（1）搬迁补助：500元/次×2次=1000元；（2）临时安置补偿：房屋证载面积×评估单价×5‰×3个月；（3）附属设施及装饰装修补偿：参考株洲市征收相关政策文件；（4）寻找房源补助：每户3000元。
　　被征收人有选择货币补偿和产权调换安置的权利，选择产权调换安置要按规定结清被征收房屋与产权调换房屋的差价。项目指挥部将保证货币补偿资金及时足额支付给被征收人。目前，石峰区政府与总指挥部、市房产局已联系多个高品质楼盘，并将团购安置商品房的位置、户型、价格编印成册，下一步征收工作人员会将《项目安置房源宣传手册》发放到每一户被征收人手中，以便被征收人选择到合适的房屋。
　　怎样确保房屋征收公正、公平、公开？
　　刘希山：作为全省全市的重点工程，清水塘片区棚改项目房屋征收时间紧、任务重，社会关注度高，为实现“速度、质量、效益”三个统一，取得“群众、社会、政府”三方满意的良好效果，我局将按照依法依规的原则，确保公正公平公开；按照依法足额补偿的原则，确保被征收人和被征收单位的合法权益；按照服务至上、民生至上的原则，确保具体问题得到妥善解决。
　　我局承诺，将严格执行《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《湖南省实施办法》（省政府令第268号）、《株洲市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（株政发[2011]12号）、《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》（株政发[2010]38号）、《关于进一步做好城区国有土地上房屋征收工作的通知》（株政办函[2015]15号），按照“依法征收、阳光征收、和谐征收”的原则，全力推进房屋征收工作。
　　为了方便被征收人及时了解政策和信息，总指挥部与3个分指挥部在征收项目现场设立了“阳光栏”，公开国有土地上房屋征收与补偿相关的法律法规、实施办法、配套政策等政策依据；张贴征收决定、征收补偿方案、征收补偿依据、分户初步评估结果、参与征收实施工作人员照片及安置房源情况，并提供二手房、搬家公司、家政、装修公司等信息；在办公现场安排专业工作人员做好补偿协议文本的解释说明，按照征收补偿方案和房屋征收政策规定与被征收人签订补偿协议；协调相关部门及时办理被征收人购买房屋的契税减免手续；配合符合条件的困难户申请住房保障等。
　　房屋征收工作人员在开展现场办公、上门调查、送达各种资料及签订补偿协议等工作时，会佩戴工作证，深入细致做好政策解释和协商沟通，做到言行文明，依法办事，认真履行职责。
　　刘希山：根据我市房屋征收政策，征收住宅房屋，对享受最低生活保障待遇等无法改善自身居住条件的被征收人和国有直管公房承租人、廉租住房承租人，实行保障最低居住水平安置。其每套住宅建筑面积低于下列标准的（在同一城市规划区内有其他住宅的，合并计算面积），征收部门对自愿选择产权调换方式的被征收人应当增加面积安置。即被征收房屋在一类区原建筑面积不足45平方米的、在二类区原建筑面积不足50平方米的、在三类区原建筑面积不足55平方米的、在其它类区原建筑面积不足60平方米的，由征收部门分别按同类型房屋45平方米、50平方米、55平方米和60平方米的补偿价值标准，提供普通商品住房或二手住房予以产权调换补偿安置，其补足面积部分只按评估价格计算补偿价值，不计算其它补偿。
　　根据最近的《株洲市人民政府关于公布株洲市城区基准地价更新成果的通知》，清水塘片区住宅最低保障标准是60平方米。
　　清水塘片区棚改项目房屋大多房龄老，面积小，在征收过程中，如果住宅房屋不足最低居住水平，有何政策保障？
　　刘希山：根据《关于进一步做好城区国有土地上房屋征收工作的通知》（株政办函〔2015〕15号），为加快推进城区国有土地上房屋征收与补偿工作，鼓励住宅房屋被征收人选择货币补偿并自主购买存量房源的方式进行安置。
　　(一)《购房补助卡》发放数量以住宅房屋所有权证登记的套数为单位核发，对未按套登记的自建住宅房屋依据房屋所有权证记载面积核发（以144㎡为计算单位），144㎡以内（不含144㎡）的核发一张，144㎡以上至288㎡（不含288㎡）的核发两张，超过288㎡的按以上方式类推；
　　（二）住宅房屋的被征收人在签订一次性货币补偿协议之日起12个月内，购买城区范围内住宅房屋的，可享受每套（户）50000元的货币补偿购房补助政策，购房补助以《购房补助卡》形式发放。未在规定期限购房并办理相关手续的，视为被征收人自动放弃享受货币补偿购房补助，《购房补助卡》作废；
　　（三）同一被征收人持有多张《购房补助卡》的，补助金额可以选择并用，也可分别使用。选择并用的，合计购房补助金额不能大于所购住宅房屋房款总额的40%。《购房补助卡》仅限持卡人本人、配偶、子女使用，转让、转借无效。持卡人子女使用时，需由持卡人进行书面授权委托，并提供确属持卡人子女的相关证明材料。
　　城区国有土地上房屋征收货币补偿购房补助政策有哪些？如何确保房地产分户初步评估结果依法合理？
　　刘希山：房地产分户初步评估是房屋征收工作非常重要的环节，直接关系到被征收人的合法权益。根据国家住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号），房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构，并向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，以规划、国土等部门的认定、处理结果进行评估。
　　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。在清水塘片区棚改征收中，B地段的评估时点为该项目征收决定公告日，即2016年3月5日。
　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房地产价格评估有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。比较法中指的被征收房屋的类似房地产是指，与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　如果被征收人对征收分户评估结果有异议，该怎么办？
　　刘希山：在分户初步评估结果公示期满后（B地块公示期满之日为2016年3月22日），房屋征收部门工作人员会向被征收人送达分户评估报告。如被征收人对评估结果有异议，可在收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构提出书面复核申请。原房地产价格评估机构自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　被征收人对复核结果仍有异议的，应当在收到复核结果之日起10日内向株洲市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会在收到申请之日起10日内对评估技术路线等进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告；评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告。
　　什么情况下会采取房屋征收司法强制执行？如何执行？
　　刘希山：司法强制执行是确保依法、和谐征收的重要措施。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十八条规定，被征收人与房屋征收部门就征收补偿安置事宜达不成协议，房屋征收部门依法作出征收补偿决定后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
　　根据2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过的《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号），申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。申请机关向人民法院申请强制执行，除提供国务院令第590号第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：
　　（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；
　　（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；
　　（三）社会稳定风险评估材料；
　　（四）申请强制执行的房屋状况；
　　（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；
　　（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。
　　强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。
　　强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。
　　征收协议签订需要准备哪些资料？
　　刘希山：为确保房屋征收工作依法依程序进行，确保房屋征收部门按政策、按程序与被征收人协商签订房屋征收补偿协议，被征收人的资料必须齐备。具体如下：被征收人身份证、房屋所有权证，土地使用权证等相关资料原件，具体地点分别为征收范围所属的各项目分指挥部。
　　如果被征收人不能到场签订补偿协议，需委托他人代为处理的，则需由受托人提交经公证部门公证的被征收人授权委托书。